위법 건축물 매입에도 전세 사기 구제 ‘구멍’… 시장 혼란 가중

위험한 동거: 위법 건축물과 전세 사기의 딜레마

최근 전세 사기 피해가 사회적 문제로 대두되면서 정부가 다양한 대책을 내놓고 있지만, 위법 건축물과 관련된 문제는 여전히 해결되지 않고 있습니다. 특히 ‘가구 쪼개기’ 등 불법적인 건축 행위로 인해 발생한 전세 사기 피해자들은 정부의 공공 매입 정책에서도 소외되는 경우가 발생하며, 부동산 시장의 불안정성을 심화시키고 있습니다. 위법 건축물은 건축법을 위반한 건축물로, 그 자체로도 가치 하락의 요인이 되지만, 전세 사기의 주요 타겟이 된다는 점에서 더욱 심각한 문제입니다. 정부의 정책적 노력이 실질적인 피해 구제로 이어지지 못하면서, 전세 사기 피해자들은 여전히 불안정한 상황에 놓여 있습니다.

수도권 빌라 시장, 냉각되는 거래 심리

수도권 빌라 및 연립 밀집 지역은 위법 건축물 문제가 더욱 두드러지게 나타나는 곳입니다. 특히 서울 강서구, 경기 부천시 등 전세 사기 피해가 집중된 지역에서는 매물 적체 현상이 심화되고 있으며, 실거래가 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 예를 들어, 강서구 화곡동의 한 빌라의 경우, 2022년 초 2억원에 거래되던 것이 현재는 1억 5천만원에도 거래가 이루어지지 않고 있습니다. 전세가 역시 하락세를 면치 못하고 있으며, 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 더욱 낮아져 투자 매력도를 떨어뜨리고 있습니다. 거래량 또한 급감하여 매수 심리가 극도로 위축된 상황입니다. 일부 지역에서는 깡통전세 우려로 인해 전세 계약 자체가 기피되는 현상도 나타나고 있습니다. 이러한 상황은 지방 소규모 주택 시장에도 영향을 미쳐, 유사한 문제점을 안고 있는 지역에서는 부동산 시장 전반의 침체를 야기할 수 있습니다.

최근 한국부동산원 자료에 따르면, 수도권 빌라의 평균 매매가격은 전년 동기 대비 약 5% 하락했으며, 전세가격은 약 8% 하락한 것으로 나타났습니다. 이는 아파트 시장의 하락폭보다 더 큰 수치로, 빌라 시장의 어려움을 단적으로 보여줍니다. 특히, 위법 건축물로 판정받은 빌라의 경우, 정상적인 건축물에 비해 가격 하락폭이 더욱 크며, 거래 자체가 성사되기 어려운 상황입니다.

정책의 엇박자: 구멍 뚫린 전세 사기 방지망

정부가 전세 사기 근절을 위해 다양한 정책을 발표했지만, 위법 건축물 문제는 여전히 사각지대에 놓여 있습니다. 공공 매입 정책은 전세 사기 피해자들에게 일정 부분 도움을 줄 수 있지만, ‘가구 쪼개기’ 등 불법적인 건축 행위로 인해 발생한 피해는 구제 대상에서 제외되는 경우가 많습니다. 이는 건축법 위반 사항이 명확하게 드러나지 않거나, 피해 규모를 정확하게 산정하기 어렵기 때문입니다. 또한, 위법 건축물에 대한 정부의 단속 및 처벌이 미흡하다는 점도 문제입니다. 건축법 위반 행위에 대한 처벌 수위가 낮고, 단속 인력이 부족하여 불법 건축 행위가 근절되지 않고 있습니다.

세금 측면에서도 위법 건축물은 복잡한 문제를 야기합니다. 양도세의 경우, 위법 건축물은 감가상각이 제대로 이루어지지 않아 세금 부담이 커질 수 있습니다. 종부세 역시 위법 건축물에 대한 별도의 감면 혜택이 없어 세금 부담을 가중시킬 수 있습니다. 취득세 또한 위법 건축물이라는 이유로 감면받을 수 있는 경우는 극히 드물며, 오히려 불법 건축 행위에 대한 과태료가 부과될 수 있습니다. 대출 규제 역시 위법 건축물에는 더욱 엄격하게 적용됩니다. DSR(총부채원리금상환비율) 및 LTV(주택담보대출비율) 규제가 강화되어 위법 건축물을 담보로 한 대출은 사실상 어렵다고 볼 수 있습니다.

정부는 전세 사기 피해자 지원을 위해 긴급 주거 지원, 저금리 대출 지원 등 다양한 정책을 시행하고 있지만, 위법 건축물 관련 피해자들은 이러한 혜택을 제대로 받지 못하는 경우가 많습니다. 이는 정책 설계 단계에서 위법 건축물의 특수성을 고려하지 못했기 때문이며, 정책의 실효성을 떨어뜨리는 요인으로 작용하고 있습니다.

전망과 투자 체크포인트: 냉철한 판단이 필요

단기적으로 위법 건축물 관련 시장은 더욱 위축될 것으로 예상됩니다. 금리 인상, 경기 침체 등 외부 요인과 더불어 위법 건축물에 대한 불안감이 확산되면서 매수 심리가 더욱 냉각될 가능성이 높습니다. 중장기적으로는 정부의 정책 변화 및 규제 강화에 따라 시장 상황이 달라질 수 있습니다. 위법 건축물에 대한 단속 및 처벌이 강화되고, 공공 매입 정책이 확대된다면 시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 하지만, 위법 건축물 문제는 근본적으로 건축법 및 관련 제도의 미비점에서 비롯된 것이므로, 제도 개선 없이는 문제 해결이 어려울 것으로 예상됩니다.

• 실수요자를 위한 체크포인트: 위법 건축물 매입은 신중하게 결정해야 합니다. 반드시 등기부등본, 건축물대장 등 공적 자료를 꼼꼼하게 확인하고, 건축 전문가의 도움을 받아 위법 사항 여부를 확인해야 합니다. 전세 계약 시에는 전세 보증 보험 가입 가능 여부를 확인하고, 계약서 작성 시 특약 조항을 통해 위법 건축물 관련 책임을 명확히 해야 합니다.
• 투자자를 위한 체크포인트: 위법 건축물 투자는 고위험, 고수익 투자입니다. 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 리스크도 크다는 점을 명심해야 합니다. 위법 건축물 투자 시에는 반드시 법률 및 세무 전문가와 상담하고, 투자 결정에 신중을 기해야 합니다. 현재 상황에서는 투자보다는 관망하는 자세가 필요합니다.